추가공사대금, 계약서에 없는 공사비도 받을 수 있나요?

계약서 없이 말로 한 추가공사 합의도 효력이 있나요?

네, 말로 한 추가공사 합의도 효력이 있습니다.

도급계약은 한쪽이 일을 완성하기로 하고 상대방이 그 결과에 보수를 주기로 약정하면 성립하며(민법 제664조), 서면을 효력 요건으로 하지 않습니다. 건설산업기본법 제22조 제2항은 도급금액ㆍ공사기간 등을 적고 서명 또는 기명날인한 계약서를 서로 주고받도록 정하지만, 이를 지키지 않았다고 해서 당사자 사이의 합의가 무효가 되지는 않습니다.

대금 액수를 미리 정하지 않은 경우도 마찬가지입니다. 대법원은 일을 완성하고 보수를 주겠다는 명시적 또는 묵시적 의사표시가 있으면 보수액을 구체적으로 합의하지 않았어도 도급계약이 성립한다고 보았습니다(대법원 2013. 5. 24. 선고 2012다112138, 112145 판결). 결국 쟁점은 효력이 아니라 합의를 무엇으로 증명하느냐입니다.

어떤 공사가 추가공사로 인정되나요?

당초 계약서ㆍ설계도면ㆍ공사내역서에 없던 공사를 도급인의 요청이나 승낙을 받아 새로 했을 때 추가공사로 인정됩니다.

대법원은 총공사대금을 정한 도급계약에서는 특별한 사정이 없는 한 도급인이 당초 대금을 넘는 금액을 지급할 의무가 없고, 추가공사비를 받으려면 당초 계약에 없던 공사가 실제로 있었고 그에 관해 당사자 사이에 합의가 있었다는 점이 전제되어야 한다고 판단했습니다(대법원 2006. 4. 27. 선고 2005다63870 판결). 실무에서는 계약의 목적, 추가공사를 하게 된 경위, 도급인의 지시 여부, 추가 금액이 전체 대금에서 차지하는 비중을 함께 봅니다.

명시적 합의가 없으면 묵시적 합의로 인정받을 수 있나요?

네, 발주자가 공사를 알면서 막지 않았거나 그 결과를 이용한 사정이 쌓이면 묵시적 합의가 인정될 수 있습니다.

앞의 2012다112138, 112145 판결에서 대법원은 도급인이 착공 사실을 알고도 약 3개월 동안 제지하지 않았고, 도급인의 후속 건축 공사가 그 공사를 기초로 진행되었으며, 수급인이 착공 전후 여러 차례 공사 내역서를 냈다는 점을 근거로, 실제 지출 비용을 기초로 대금을 사후 정산하기로 했다고 보는 것이 경험칙에 맞다고 판단했습니다. 다른 사건에서는 추가공사가 열사용 승인을 받는 데 꼭 필요한 공사였다는 이유로, 묵시적 합의나 도급인의 지시에 따른 공사라고 본 원심 판단이 유지되었습니다(대법원 2012. 4. 13. 선고 2011다104482 판결).

정황 증거는 세 갈래로 나눠 모으는 것이 좋습니다.

• 요청ㆍ승낙: 문자, 메신저 대화, 이메일, 통화 녹음
• 금액: 추가 견적서를 보낸 기록, 이의 없이 처리된 세금계산서, 일부 송금 내역
• 시공 사실: 촬영 정보가 남은 원본 사진, 공사일보, 자재 영수증, 인력 투입 기록

금액을 정하지 않았다면 얼마를 받을 수 있나요?

합의된 단가가 없으면 실제로 들어간 비용에 거래관행상 상당한 이윤을 더한 금액이 기준이 됩니다.

본공사 내역서에 같은 공종의 단가가 있으면 그 단가를 추가공사에도 적용하자고 주장하는 것이 일반적입니다. 단가 자료가 없거나 양쪽 금액 차이가 크면 법원이 지정한 감정인이 시공 부분의 공사비를 감정합니다. 대법원은 감정 결과를 그 방법이 경험칙에 반하거나 합리성이 없는 등 현저한 잘못이 없는 한 존중해야 한다고 봅니다(대법원 2014. 12. 11. 선고 2013다92866 판결). 감정 결과가 사실상 금액을 좌우하므로, 감정 신청 단계에서 감정 대상과 기준(계약 단가인지 실제 투입비인지)을 분명히 해 두어야 합니다.

합의가 인정되지 않을 때 부당이득으로 대신 청구하는 방법도 거론되지만, 본계약을 이행하는 과정에서 한 공사라면 계약이 법률상 원인이 되므로 인정받기 쉽지 않습니다.

청구 기한과 미리 해 둘 조치는 무엇인가요?

공사대금채권은 3년이 지나면 시효로 소멸하므로 기산점부터 계산해야 합니다.

수급인의 공사에 관한 채권에는 3년의 단기소멸시효가 적용됩니다(민법 제163조 제3호). 시효는 대금 지급 시기에 관한 특약이 있으면 그에 따르고, 특약이 없으면 관습에 따르며, 둘 다 없으면 공사를 마친 때부터 진행합니다(대법원 2017. 4. 7. 선고 2016다35451 판결). 기한이 가까우면 소 제기, 지급명령 신청, 가압류 등으로 시효를 중단해야 합니다.

공사가 진행 중이거나 막 끝났다면 서면 확인 절차를 먼저 밟는 방법도 있습니다. 건설사업자인 수급인은 발주자가 계약서를 발급하지 않은 경우 공사 내용과 계약금액 등을 서면으로 통지해 확인을 요청할 수 있고, 발주자가 15일 안에 인정이나 부인의 뜻을 서면으로 회신하지 않으면 통지한 내용대로 도급계약이 있었던 것으로 추정됩니다(건설산업기본법 제22조의3). 회신 여부와 관계없이 이 통지서는 이후 소송에서 합의 내용을 보여 주는 자료가 됩니다.

이런 경우는 결론이 달라질 수 있습니다

계약서에 ‘설계 변경이나 추가공사는 서면 합의로만 증액한다’는 조항이 있으면 구두 합의만으로 대금을 받기가 더 어려워집니다. 다만 실제 공사 과정에서 그 조항이 지켜지지 않았고 발주자가 말로 지시한 정황이 뚜렷하다면 다툴 여지가 있습니다. 공사가 중간에 중단된 경우에는 추가공사만 따로 보지 않고 전체 공사의 기성고에 따른 정산이 함께 문제 되며, 발주자가 하자보수비와 상계를 주장하면 실제로 받는 금액이 줄어들 수 있습니다.

하도급 거래라면 원사업자는 추가ㆍ변경 위탁에도 서면을 발급해야 하고(하도급거래 공정화에 관한 법률 제3조 제1항), 서면을 받지 못한 수급사업자가 위탁 내용을 서면으로 통지해 확인을 요청했는데 원사업자가 15일 안에 회신하지 않으면 통지한 내용대로 위탁이 있었던 것으로 추정됩니다(같은 조 제8항ㆍ제9항). 건설산업기본법도 수급인이 하수급인에게 산출내역에 없는 추가ㆍ변경공사를 요구할 때 서면으로 하도록 정합니다(제36조의2). 반면 하도급업체가 원사업자를 건너뛰어 건축주에게 부당이득을 직접 청구할 수는 없으므로(대법원 2002. 8. 23. 선고 99다66564, 66571 판결), 원사업자의 지급정지ㆍ파산이나 2회분 이상 지급 지체 같은 사유가 있을 때 발주자에게 직접 지급을 요청하는 방법(하도급거래 공정화에 관한 법률 제14조)을 검토해야 합니다.